Закон об аренде на время отпуска на Канарских островах позволяет каждому десятому дому стать туристической квартирой, обязывает городские советы разработать постановление, регулирующее этот сектор, прежде чем выдавать новые лицензии, и устанавливает минимальные требования к качеству, чтобы не любой дом мог вместить туристов.
Это включает в себя правило «примерно». Но есть много других способов положить конец аренде жилья для туристов, которые Канарские острова решили игнорировать. От Амстердама в Нидерландах, где запрещено использовать дом для этой деятельности более тридцати дней в году, до Нью-Йорка в США, где можно арендовать только комнаты в обычном доме владельца, возвращаясь к истокам Aribnb и подобных платформ.
Конечно, это скорее исключения, отмечают эксперты, опрошенные изданием. «В большей части мира нет ничего, это свободный рынок», — говорит Агустин Кокола, доктор наук в области человеческой географии и член исследовательской группы по территориальному анализу и исследованиям туризма в Университете Ровира и Вирджили в Каталонии.
Фактически, глобальная тенденция, движимая лобби владельцев и платформ, предупреждает Cocola, направлена на «легализацию деятельности». То, что, по мнению Алехандро Армаса, также доктора географии Университета Ла-Лагуна (ULL) и в настоящее время исследователя того же учреждения, происходит на архипелаге.
«Туристическая политика Канарских островов направлена на все большую ориентацию на сектор роскоши с большей покупательной способностью, и это то, что было принято в течение длительного времени. Эту модель мы также видим на Балеарских островах. И я считаю, что этот закон, который называет себя устойчивым управлением туристическим использованием жилья, вполне можно назвать качеством туристического жилья», – объясняет Армас.
Что сделали другие города для регулирования аренды на время отпуска? Нью-Йорк, например, в 2023 году согласился заставить хозяев туристических домов проживать непосредственно в доме, присутствуя в своих домах все время, пока там находится гость.
Хайме Ховер, доктор географических наук и исследователь Севильского университета, объясняет, что в этих случаях владельцы должны зарегистрироваться в мэрии и что дома с контролем арендной платы исключаются, потому что «если вы наслаждаетесь квартирой с арендной платой, ограниченной администрацией, вы не сможете получить прибыль сверх той суммы, которую вы должны платить».
Обратной стороной стал рост «неформального» рынка, то есть нерегулярного рынка. Остановить это можно только с помощью мощной проверки, утверждает Джовер. «Должен быть сильный и сдерживающий режим санкций. Потому что, если будут очень низкие штрафы, люди наверняка будут продолжать заставлять их замолчать».
Далее есть ограничение по количеству дней. В Амстердаме, продолжает географ, ограничение составляет тридцать свиданий в год, потому что преобладает логика: «если у человека есть тридцать дней отпуска, именно на такой срок может быть сдан в аренду туристам ваш дом». Кроме того, столица Нидерландов, страна с «серьезным жилищным кризисом», ввела правило, согласно которому каждый, кто покупает недвижимость стоимостью менее 512 000 евро, должен проживать в ней четыре года.
«Они стараются избежать спекуляций с большими и центральными домами города, чтобы избежать революции Airbnb как бизнеса», — подчеркивает Джовер.
Еще один пример регулирования по дням – Сан-Франциско (США), где именно зародилось это занятие. Там максимум — девяносто ночей в году (так же, как в Лондоне (Великобритания). Владелец должен проживать в доме не менее 275 дней и должен заплатить сбор в размере пятидесяти долларов, как при первоначальной заявке, так и при продлении. Регистрация действительна в течение двух лет.
В столице Франции Париже лимит также составляет девяносто дней, если речь идет о обычном доме. Но если намерение владельца состоит в том, чтобы использовать свой второй дом в туристических целях, то обязательно, чтобы он приобрел эквивалентную площадь коммерческого помещения, которое он должен превратить в дом. То есть дом уходит с обычного рынка аренды, но тут же компенсируется другим.
Канарские острова включают переходное положение с более или менее аналогичным механизмом. Если хозяин хочет получить разрешение на эксплуатацию сроком до двадцати лет, он должен компенсировать это, добавив дом к обычному рынку аренды. Правительство заявляет, что изучит «практическое применение» этой формулы на случай, если «необходимо ее адаптировать или ввести другие».
Еще один способ борьбы с последствиями вторжения в туристические апартаменты – это тщательный осмотр. В Испании наиболее ярким примером является Барселона. Cocola помнит, что лицензии были заморожены в Барселоне более десяти лет назад и что с тех пор был инициирован экстренный план с участием нескольких инспекторов для борьбы с незаконными поставками, которых много.
Ничего подобного Архипелаг не собирает. Его правила реализуют европейское регулирование, которое требует от владельцев указывать регистрационный номер в своих рекламных объявлениях, что является своего рода фильтром для исключения всех тех публикаций, в которых он не указан. И это также требует, чтобы советы и городские советы проверяли ответственные декларации домов и соответствие стандартам, касающимся секретной деятельности, соответственно. То, что, по крайней мере, советы уже заявили, что им не хватает ресурсов для реализации.
По мнению Cocola, любое предложение должно сопровождаться хорошей проверкой. В противном случае это мертвая буква. “Нарушить закон очень легко, а платформы не сотрудничают. Они знают все незаконные предложения, которые есть. Кто не соблюдает, у кого нет регистрационного номера. Но они не убирают, потому что Европа это позволяет”, – объясняет эксперт.
«В Женеве (Швейцария) существует тщательный контроль с технологической точки зрения, а также людей за применением карательных мер, которые тоже велики», — приводит в качестве примера Алехандро Армас из ULL. “Если нет механизма контроля, мы уже видим, что происходит: дома, которые якобы не зарегистрированы, но появляются на платформах. А без этого контроля я не знаю, зачем создается этот закон”, – настаивает географ.
Есть города, которые пошли гораздо дальше и прямо запретили продажу домов для отдыха в некоторых районах. Флоренция (Италия) больше не выдает лицензии в своем историческом центре, признанном объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО (как и Сан-Кристобаль-де-ла-Лагуна, который, однако, не избежал джентрификации), и предлагает трехлетние налоговые льготы тем, кто переходит от туристической аренды к аренде жилья.
Барселона также заявила, что не будет продлевать разрешения на 10 000 туристических апартаментов, которые она зарегистрирует в 2028 году. В Вене (Австрия) эта экономическая деятельность запрещена в «отведенных жилых районах». В тех, кто этого не делает, максимум составляет 90 дней в году, только при наличии разрешения и уплате определенного налога. Чтобы обеспечить соблюдение закона, администрация создала специальное подразделение под названием «строительная полиция», которое обыскивает веб-сайты и улицы на предмет незаконной аренды.
Еще одним регионом, утвердившим специальную ставку аренды для туристов, является штат Виктория в Австралии, где имеется около 60 000 домов для отдыха. Там с 2025 года вступил в силу налог в размере 7,5% от стоимости проживания, что может принести около шестидесяти миллионов долларов в год. Деньги будут направлены на поддержку строительства и обслуживания социального жилья.
Но почти ни в одном городе ничего подобного не было сделано. Такие столицы, как Амстердам, Париж, Рим или Барселона, пользуются общим туристическим налогом. На Канарских островах даже последнего нет.
«Любой тип регулирования, который не включает в себя формулу перераспределения туристических выгод для решения жилищной проблемы, является бесполезной мерой», — защищает Хайме Ховер из Севильского университета.
Cocola, со своей стороны, напоминает, что туристическая аренда «консолидировалась в инвестиционных кругах», став еще одним «продуктом», еще одним активом на этом рынке. А нормативно-правовая база Канарских островов, позволяющая увеличить количество домов, предназначенных для этой деятельности, до 100 000 (в настоящее время более 70 000 имеют лицензию), приведет, по его мнению, к тому, что «больше жилья будет потеряно в пользу туристического использования».
